从能动司法视角探寻业主拖欠物业费的解决方式
作者:   发布时间: 2013-07-05 11:29:00

                      董进  胡婷婷

作为朝阳行业,物业服务在改善居民的生活品质方面显示出巨大的发展潜力。但由于物业公司跟业主之间矛盾层出不穷导致物业收费难,已经成为了制约物业管理产业发展的瓶颈。在相关法律略微滞后于纷繁复杂的物业管理关系的情况下,我们更要在能动司法的视角下探寻业主拖欠物业费的解决方式。

能动司法是指人民法院在司法过程中,坚持“三个至上”和司法公正,拓展审判服务领域,为党和国家工作大局服务、为人民司法,依法积极主动地运用提出法律案、作出司法建议、指导取证、巡回审理、调解和释明等方法,保护当事人的合法权益、预防和彻底解决矛盾纠纷、维护和促进社会和谐的司法理念、制度。更要针对社会管理领域中的重点区域及重点行业,建立起以法律手段为主体、多种手段协调与配合的管理和控制体系,构建人民调解、行政调解、司法调解三位一体的解决社会纠纷的大调解格局和体系。而在具体解决业主拖欠物业费的实践中,要充分发挥业主委员会、社区及基层法院的作用。具体应该做到如下几点:

一、业主委员会搭建沟通桥梁

业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生,是业主大会的常设性机构,对业主大会负责,具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。因此,业主委员会对小区的物业服务状况有着比其他组织更深刻的了解,能够及时发现物业管理公司与业主之间的矛盾。如果业主委员会能够正确定位,积极促进业主与物业公司的沟通或意见反馈,有利于双方合理宣泄不满情绪,构建和谐稳定的小区生活,减少拖欠物业费情况。

从另一种意义上讲,业主委员会应该成为小区各业主的自律组织,应该充分授予业主委员会相关职权,监督物业公司的管理与服务。各业主更要严格遵守业主大会制定的规范和规章。笔者建议业主拿出一定的资金作为业主委员会的专项物业服务资金,当个别业主拖欠物业管理费时,先由业主委员会垫付,然后再向拖欠物业费的业主追偿。这种收费方式直接避免了物业公司跟业主因为物业费问题的正面交锋,能够迅速有效地帮助物业公司收取物业管理费,而且出于其他业主利益考虑,迫于其他业主舆论压力,拖欠物业费的业主更愿意主动偿还业主委员会为其垫付的费用,有利于提高收取物业费的效率,为物业公司提供更为优质的物业服务奠定经济基础。

二、社区扮演好调解角色

中国自古以来崇尚熟人社会,百姓更倾向于一个双方都能够信任的人或组织来调解。社区作为基层群众自治组织,其角色独立于物业公司和小区居民,因而能够站在更为客观的角度调解纠纷、化解矛盾。2009年始,很多大城市深化小区管理体制改革,实行网格化管理服务,将辖区划分成责任网格,同时选聘社区责任网格员,承担网格内安全防范、民事调解、社区矫正等社会管理工作,及时建立了诉调对接、送达指引等机制,引导社区网格员在送达、诉中调解等方面发挥了很大的作用。因此,可以借鉴网格机制,在社区人民调解委员会中把责任分配到个人,并让社区工作人员深入小区,了解业主的实际生活状况、物业公司的服务管理现状,不断探寻与调解矛盾,力求站在公平合理的角度平衡各方利益,不断总结调解经验,建立起有中国特色的社会主义物业纠纷调节机制,确保拖欠物业费问题的合理解决。

三、基层法院思量全局灵活处理

在审判实践中常常发现,大部分都是业主作为被告,而业主的许多抗辩理由涉及服务质量、财产损害、房屋质量等等,但诉讼相对于单个业主来说,存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题,因此业主对物业公司服务不满时,在诉讼之外又很难通过有效途径进行维权,往往通过拒交物业费这种既简单又经济的方式与物业公司对抗,导致被起诉。但有些理由根本不构成反诉,不能成为他们拖欠物业费的合理依据。

一般诉讼到法院来的案件,双方矛盾已经激化,即使法院进行判决也很难保证判决结果能够迅速有效执行。因此,基层法院应该严格依照法律规定,客观地调查事实情况,尽量促成双方自愿达成调解协议。如果实在调解不成,对适用简易程序审理的事实清楚、争议不大的拖欠物业费案件,标的额在一定数量下,借鉴小额诉讼制度,实行一审终审,减轻双方当事人的讼累,节约国家司法资源。

随着物业管理服务行业的发展和处理物业纠纷问题经验的积累,我国物业纠纷的解决机制日趋科学、完善。然而,上述手段都只是一种外部制约调解机制,真正隐藏在拖欠物业费问题下的矛盾不可胜数,只有物业公司不断加强自身管理服务水平,制定能够满足业主生活需要的个性化服务,及时与业主进行沟通,才是促进双方达到互惠共赢的内部动因。

   


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