近年来，随着人们生活水平的提高，人们对物业管理专业服务的需求量迅速增加，从而对服务质量的要求也在相应提高。由于物业管理缺乏相应的行业管理服务标准，且物业服务合同对物业管理企业管理和服务的义务约定又较为概括，业主与物业管理企业在对物业管理本身的认识上存在较大差距，极易造成业主和物业的矛盾激化。

在黄石某小区，因房屋质量问题而引发的物业服务合同纠纷，使得物业公司与业主们对簿公堂。住房是影响每个家庭的大事，对于本案涉及的业主们，购买的房屋出现大面积墙面开裂，实为闹心。为此，业主们多次找到开发建设单位及前期物业公司沟通协商赔偿事宜，却始终未得到回应。业主认为，既然已经交纳了物业服务费，物业管理企业就应当解决居住过程中出现的任何问题，但自家小区物业针对墙体开裂这样的重大纰漏竟置之不理，这一情况下，业主们开始集体拒付物业服务费。2018年8月，该物业公司因经营不善，不再负责涉案小区物业工作，转由新的物业公司即本案原告接手，与业主委员会重新签订《物业服务合同》，继续为该小区业主提供物业服务。因不满意开发建设单位及前期物业公司对房屋质量问题的消极处理，部分小区业主们继续以不交物业管理费的方式以示抗议。原告多次催收未果，2020年1月，原告为维护自身合法权益，将多位业主告上法庭，请求判令被告支付所欠物业费。

案件焦点

1、业主能否以房屋墙面开裂为由拒付物业服务费？

2、业主委员会与原告订立的物业服务合同对业主是否具有法律约束力？

3、原告是否有权向业主主张前期物业公司提供物业服务期间业主所拖欠的物业服务费？

法官提醒

第一，房屋墙面开裂问题系业主与开发建设单位之间的问题，而物业服务费系业主与物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝缴纳物业服务费是违反物业服务合同的行为，应当承担违约责任。对于房屋存在的质量问题，如是交房之前就已发现的，可要求建设单位整改，验收合格再办理房屋交接手续，因整改而超过了合同约定的期限交房，可以按照合同约定向建设单位追究违约责任。交房之后处在保修期内发现的质量问题，可以要求建设单位承担维修义务，建设单位拒绝维修或者在期限内拖延修复的，业主可以自行修复并向开发商主张因质量问题产生的修复费用等损失，或是向物业公司反映情况，通过物业公司代为协商处理，若仍与建设单位协商不成，可另行通过诉讼程序解决纠纷。

第二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第三，前期物业公司提供物业服务期间业主所拖欠的物业服务费应当由前期物业公司向业主主张，即使前期物业公司将该债权转让给原告，根据《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。前期物业公司转让债权时未履行通知义务，故对业主不发生效力。

相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百一十一条 质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

                 处理结果

疫情期间，案件承办法官通过电话、微信等方式多次与双方当事人沟通交流，除向其解释相关的法律规定外，还指导业主们通过业委会、物业公司与建设单位协商解决房屋墙面开裂问题。最终业主们自愿向物业公司交纳了物业服务费，该批物业服务合同纠纷案件得以圆满解决。